전세계약서만 써준 공인중개사도 전세대출사기 손해배상 책임을 질 수 있을까?

전세보증금 담보대출 사기에서 “나는 중개한 것이 아니라 계약서만 작성해줬다”는 공인중개사의 주장은 어디까지 통할까요?

대법원은 중개행위 없이 전세계약서만 작성·교부한 공인중개사도, 그 계약서가 대출사기에 이용될 가능성을 예견할 수 있었다면 공동불법행위 책임을 질 수 있다고 보았습니다.

이번 판결은 대법원 2026. 5. 29. 선고 2025다220652 대여금 사건입니다. 전세보증금 담보대출 편취 범행의 피해자가 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구한 사안에서, 대법원은 원심을 파기환송했습니다.

결론부터 말하면

공인중개사가 실제로 임대인과 임차인을 중개하지 않았더라도,
허위 또는 비정상적인 전세계약서를 작성해 제3자에게 교부했다면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.

특히 그 계약서가 금융기관의 전세대출 심사에 사용되어 대출금 피해가 발생했다면, 공인중개사의 행위는 단순 실수가 아니라 **사기 범행을 쉽게 만든 ‘과실 방조’**로 평가될 수 있습니다.

쉽게 말해,
“직접 사기에 가담하지 않았다”는 사정만으로 책임이 없어지는 것은 아닙니다.

왜 문제가 되는가

전세대출은 보통 전세계약서, 임대차보증금, 임대인·임차인 정보 등을 기초로 실행됩니다.

금융기관 입장에서는 공인중개사가 작성한 계약서가 있으면, 그 계약이 실제 존재한다고 믿기 쉽습니다.

그런데 공인중개사가 실제 거래를 확인하지 않고, 누군가의 말만 믿고 전세계약서를 작성해준다면 어떻게 될까요?

그 계약서는 사기범 일당에게는 대출을 받기 위한 핵심 자료가 됩니다.

이 사건에서도 A 등 일당은 가장 임차인을 모집하고 전세계약서 등을 위조해 전세보증금 담보대출을 받았고, 관련 형사사건에서 유죄확정판결을 받았습니다. 피해자인 금융기관은 공인중개사가 중개행위 없이 전세계약서만 작성해주어 손해가 발생했다고 주장했습니다. (대법원 서초법원)

[여기에 “전세대출 사기 구조 흐름도” 삽입]

법원 또는 판례의 판단

사건의 핵심 쟁점

이 사건의 핵심은 두 가지였습니다.

첫째, 공인중개사가 사기범들과 공모하지 않았더라도 공동불법행위 책임을 질 수 있는지입니다.

둘째, 공인중개사가 “중개한 적은 없고 계약서만 작성했다”고 하더라도 그 행위가 과실에 의한 방조가 될 수 있는지입니다.

법원의 판단

대법원은 공동불법행위가 성립하려면 반드시 공모나 공동의 인식이 필요한 것은 아니라고 보았습니다.

여러 사람의 행위가 객관적으로 관련되어 있고, 그 행위들로 손해가 발생했다면 공동불법행위가 성립할 수 있다는 것입니다.

또한 민법상 불법행위에서는 형사책임과 달리 과실에 의한 방조도 가능하다고 보았습니다. 즉, 일부러 도와준 것이 아니더라도, 주의의무를 위반해 타인의 불법행위를 쉽게 만들었다면 손해배상 책임이 문제될 수 있습니다. (대법원 서초법원)

공인중개사의 주의의무

공인중개사법상 개업공인중개사는 중개가 완성된 때 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부해야 합니다.

대법원은 이를 근거로, 공인중개사가 실제 중개를 하지 않았음에도 함부로 거래계약서를 작성·교부해서는 안 된다고 보았습니다.

특히 실제 거래당사자가 아닌 사람에게 부동산 계약서를 작성해 주면, 제3자가 그 계약서를 진실한 것으로 믿고 거래할 가능성이 있다는 점도 공인중개사가 예견할 수 있다고 판단했습니다. (대법원 서초법원)

실무상 의미

이 판결은 공인중개사의 책임 범위를 넓게 본 판결입니다.

공인중개사가 사기범들과 직접 공모하지 않았더라도,
계약서 작성이라는 전문적 행위가 금융기관의 대출 실행에 결정적 자료로 사용될 수 있다는 점을 무겁게 본 것입니다.

피해자 입장에서는 사기범에게만 책임을 묻는 데 그치지 않고, 사기 구조를 가능하게 한 관련자에게도 손해배상을 청구할 수 있는 여지가 생깁니다.

보험사 또는 상대방의 일반적 대응

이런 유형의 사건에서 상대방은 보통 다음과 같이 주장합니다.

• “나는 사기 범행을 몰랐다.”
• “단순히 계약서만 작성해줬을 뿐이다.”
• “대출 심사는 금융기관이 한 것이므로 내 책임이 아니다.”
• “피해자의 심사 부주의가 더 크다.”
• “내 행위와 대출금 손해 사이에 인과관계가 없다.”

그러나 이번 판결의 핵심은, 몰랐다는 주장만으로 면책되는 것은 아니라는 점입니다.

문제는 그 사람이 자신의 지위와 업무상 역할상, 허위 계약서가 대출 등 제3자의 거래에 사용될 가능성을 예견할 수 있었는지입니다.

[여기에 “공인중개사 책임 인정 여부 체크표” 삽입]

일반인이 놓치기 쉬운 부분

전세사기나 전세대출 사기 피해 사건에서는 “누가 직접 돈을 가져갔는가”만 보아서는 안 됩니다.

실무에서는 다음 자료가 중요합니다.

• 전세계약서 작성 경위
• 공인중개사의 서명·날인 여부
• 중개대상물 확인·설명서 작성 여부
• 실제 임대인·임차인 확인 여부
• 계약서가 금융기관 대출에 사용된 경위
• 형사판결문 또는 수사기록
• 대출 심사 자료
• 공인중개사의 설명 내용
• 문자, 통화녹취, 계좌이체 내역

특히 형사사건에서 사기범들의 유죄가 확정되었다면, 민사 손해배상소송에서 중요한 증거가 될 수 있습니다.

다만 형사판결이 있다고 해서 관련자 전원의 민사책임이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 각 행위자의 주의의무 위반, 인과관계, 손해액을 별도로 정리해야 합니다.

변호사 상담이 필요한 경우

다음과 같은 경우에는 손해배상 검토가 필요합니다.

• 전세계약서가 허위 또는 비정상적으로 작성된 정황이 있는 경우
• 공인중개사가 실제 거래를 확인하지 않고 계약서만 작성한 경우
• 대출 실행 후 임대차계약 자체가 허위로 드러난 경우
• 사기범은 처벌받았지만 피해금 회수가 어려운 경우
• 공인중개사, 모집책, 대출 브로커 등 관련자의 책임을 함께 묻고 싶은 경우

부산·경남 지역에서도 전세보증금, 전세대출사기, 부동산 계약서 관련 분쟁은 계속 발생하고 있습니다.

이런 사건은 단순히 “사기를 당했다”는 주장만으로는 부족합니다.
누가 어떤 서류를 만들었고, 그 서류가 어떤 방식으로 손해 발생에 연결되었는지를 차분히 정리해야 합니다.

핵심 요약표

FAQ

Q1. 공인중개사가 직접 사기에 가담하지 않아도 책임이 있나요?

가능합니다. 직접 공모하지 않았더라도, 업무상 주의의무를 위반해 사기 범행을 쉽게 만들었다면 과실에 의한 방조 책임이 문제될 수 있습니다.

Q2. 계약서만 써준 경우도 공인중개사 책임이 인정될 수 있나요?

네. 대법원은 공인중개사가 중개가 완성되지 않았는데도 부동산 거래계약서를 작성·교부해서는 안 된다고 보았습니다.

Q3. 금융기관도 대출 심사를 했는데, 공인중개사에게 책임을 물을 수 있나요?

사안에 따라 가능합니다. 금융기관의 심사 여부와 별도로, 공인중개사의 계약서 작성 행위가 대출 실행과 손해 발생에 영향을 주었는지가 쟁점입니다.

Q4. 전세사기 피해자는 누구를 상대로 손해배상청구를 할 수 있나요?

사기범뿐 아니라 공인중개사, 모집책, 허위 서류 작성·제공자 등 손해 발생에 관여한 사람을 상대로 책임을 검토할 수 있습니다. 다만 각자의 역할과 인과관계를 입증해야 합니다.

마무리

이번 대법원 판결은 전세대출 사기 사건에서 공인중개사의 서류 작성 책임을 분명히 본 사례입니다.

부동산 거래에서 공인중개사의 계약서 작성은 단순한 행정처리가 아닙니다.
제3자가 그 계약서를 믿고 돈을 빌려주거나 보증을 서거나 거래를 결정할 수 있기 때문입니다.

전세사기 피해 사건에서는 가해자의 형사처벌만으로 피해 회복이 끝나지 않는 경우가 많습니다.
실제 손해를 회복하려면 계약서 작성 경위, 관련자들의 역할, 손해와의 연결고리를 민사적으로 다시 정리해야 합니다.