송전선용 구분지상권이 붙은 토지를 수용할 때, 그 권리 가액은 어떤 기준으로 평가할까요.
대법원 2026. 10. 1. 선고 2024두65713 판결은, 양도성이 없는 송전선 구분지상권은 ‘토지 가격차액 기준’과 ‘권리설정계약 기준’ 중 적절한 기준으로 평가할 수 있고, 설정계약 기준으로 할 때는 지가·물가 변동을 반영해 지료 일시금을 가격시점으로 수정해야 한다고 보아 원심을 파기환송했습니다.
사건번호
2024두65713 (손실보상금, 파기환송)
제목
토지 수용보상금 산정 시 송전선 소유를 위한 구분지상권의 평가방법이 문제된 사건
판결요지
｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣(이하 ‘토지보상법’이라 합니다) 제67조 제1항은 ‘보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 한다’라고 규정하고, 제70조 제1항은 ‘협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 밖에 그 토지의 위치․형상․환경․이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다’라고 규정하며, 같은 조 제2항 전단은 ‘토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정한다’라고 규정하면서, 같은 조 제6항에서 ‘취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다’라고 규정하고 있습니다.
그 위임에 따른 토지보상법 시행규칙 제29조는 ‘취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리의 목적이 되고 있는 토지에 대하여는 당해 권리가 없는 것으로 하여 제22조 내지 제27조의 규정에 의하여 평가한 금액에서 제28조의 규정에 의하여 평가한 소유권 외의 권리의 가액을 뺀 금액으로 평가한다’라고 규정하고, 제28조 제1항 전문은 ‘취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리에 대하여는 당해 권리의 종류, 존속기간 및 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가한다’라고 규정하며, 같은 조 제2항은 ‘취득하는 토지에 관한 소유권 외의 권리에 대하여는 거래사례비교법에 의하여 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다’라고 규정하고 있습니다.
위와 같은 토지보상법령의 내용 및 체계에 비추어 보면, 취득하는 토지에 설정된 소유권 외의 권리가 일반적으로 양도성이 없는 ‘송전선 등을 소유하기 위하여 토지의 지하 또는 지상공간에 설정된 구분지상권’인 경우에는 구분지상권이 설정된 토지 부분의 가격시점 가액에 ‘입체이용저해율’ 등을 적용한 ‘당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 기준’과 지가변동률, 생산자물가상승률 등을 고려하여 구분지상권 설정계약에 따른 지료 일시금을 가격시점으로 수정한 ‘권리설정계약 기준’ 중 적절한 기준을 적용하여 구분지상권 가액을 평가하여야 합니다.
사실관계
중앙토지수용위원회는 피고가 시행하는 공공주택사업에 관하여 송전선 소유 목적의 구분지상권이 설정된 원고 소유 토지들에 관하여 수용재결 및 이의재결을 하였습니다. 이에 원고가 피고를 상대로 손실보상금의 증액을 청구하였는데, 토지 보상액에서 공제할 구분지상권 가액의 평가방법이 문제된 사안입니다.
원심은, 구분지상권의 가액을 해당 토지 부분의 가격시점 가액에 입체이용저해율 등을 적용하는 방법으로 평가할 수 없고 권리설정계약을 기준으로 평가하여야 한다고 보아, 지가변동률, 생산자물가상승률 등을 고려한 수정 없이 설정계약 당시의 지료 일시금을 그대로 가격시점의 구분지상권 가액으로 산정하였습니다.
판단
대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 위 각 구분지상권은 ‘당해 권리의 유무에 따른 토지의 가격차액 기준’과 ‘권리설정계약 기준’ 중 그 가치를 적절하게 반영하는 기준을 선택하여 평가할 수 있고, 권리설정계약을 기준으로 평가할 때에는 지가변동률, 생산자물가상승률 등을 고려하여 지료 일시금을 가격시점으로 수정하여야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심 중 피고 패소 부분을 파기ㆍ환송했습니다.
출처: 대법원 2026. 10. 1. 선고 중요판결 요지 (2024두65713)
