지상 4층 연립주택 신축 공사가 끝나기 전에 대지에만 근저당권이 설정되고, 그 실행 경매에서 대지를 매수한 사람이 건물 철거와 부지 인도를 구할 수 있을까요. 압류등기가 대지사용권 성립보다 먼저 마쳐져 있었다면 경매는 유효할까요.
대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다218240(본소), 2025다218241(반소) 판결은, 근저당 설정 당시 내부 구분 골조가 끝난 동은 구분소유가 성립하여 그 대지사용권 부분의 근저당과 경매가 무효이고, 외부 골조조차 끝나지 않은 동은 달리 볼 여지가 있다고 하여 원심을 전부 파기환송했습니다.
사건번호
2025다218240(본소) 토지인도, 2025다218241(반소) 소유권말소등기 — 파기환송
제목
미완공 연립주택의 구분소유 성립 시점과, 대지만에 설정된 근저당권의 실행이 집합건물법상 대지사용권 분리처분 금지에 위반하는지 여부가 문제 된 사건
판결요지
1동의 건물에 구분소유가 성립하려면 객관적·물리적으로 1동의 건물이 존재하고 구분된 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 하며, 그 부분을 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 합니다. 구분행위는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 족하고, 건축허가신청이나 분양계약 등으로 장래 신축 건물을 구분건물로 하겠다는 의사가 표시되면 완성 전에도 구분행위를 인정할 수 있습니다. 다만 구조와 형태가 1동의 건물로서 완성되고 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성된 시점에 구분소유가 성립합니다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결 등 참조).
집합건물법 제20조가 분리처분을 금지하는 대지사용권은 구분소유의 성립을 전제하므로, 그 전에는 분리처분금지가 적용되지 않습니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결 등 참조). 구분소유 성립 전에 대지에만 근저당권이 설정되었다가 이후 대지사용권이 성립했더라도, 이미 설정된 근저당권 실행으로 대지가 매각되어 전유부분과 분리되면 그 전유부분을 위한 대지사용권은 소멸합니다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2017다9121, 9138 판결 등 참조).
반면 대지사용권이 성립한 뒤에 대지에 설정한 근저당권은 분리처분에 해당하여 무효이고, 그 실행 경매에서의 매각도 무효입니다. 대지사용권 성립 전에 국가의 선행 압류등기 등 권리제한등기가 마쳐져 있었더라도, 권리제한등기는 원래 말소될 것이 아니므로 무효인 근저당권 실행 경매에서 말소되었다고 하여 압류에 기한 유효한 처분과 같다고 볼 수 없습니다. 그 경매에서 대지를 매수한 사람의 소유권이전등기는 무효입니다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 등 참조).
사실관계
◇◇종합건설 주식회사가 이 사건 각 토지 위에 연립주택을 신축하는 공동주택건설사업계획을 승인받은 뒤 건축주가 수회 변경되었고, 2002. 6. 21.경 지상 4층 연립주택 3개동 총 80세대로 승인사항이 변경되었습니다. 피고 △△건설 주식회사(피고 1 회사)는 2002. 10. 16. 건축주가 되어 다음 날 토지 소유권이전등기를 마치고 신축공사를 진행했습니다.
거제시는 2004. 2. 6. 체납세액 징수를 위해 토지를 압류하고 압류등기를 마쳤고, 이후 가압류·체납처분압류 등 권리제한등기가 이어졌습니다. 피고 1 회사는 2007. 10. 9. 소외 1, 소외 2에게 근저당권설정등기를 마쳐 주었습니다. 건축주는 2005. 12. 21. ▽▽주택건설 주식회사로, 2010. 9. 6. 다시 피고 1 회사로 변경되었습니다.
2005. 12.경 제101동·제103동은 건물 외부 및 내부 구분 골조공사가 완료되었으나 제102동은 외부 골조공사조차 완료되지 않았고, 근저당 설정 당시에도 그 상태가 유지되었으며 원심 변론종결일까지 완공되지 않았습니다. 가압류등기 촉탁에 따라 제101동·제103동은 2006. 8. 14.부터 2007. 1. 22.까지 당시 건축주 명의로, 제102동은 2011. 2. 28.부터 2011. 3. 10.까지 피고 1 회사 명의로 각 소유권보존등기가 마쳐졌습니다.
피고 1 회사는 피고 주식회사 □□(피고 2 회사)에 2014년·2017년 토지 지분 소유권이전등기를, 2017. 11. 2. 제102동 32세대 전부 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 원고가 매각대금을 완납한 뒤인 2022. 2. 14. 제101동 일부·제103동 일부 세대 소유권이전등기도 마쳐 주었습니다.
원고는 임의경매절차에서 토지를 매수하여 2021. 6. 8. 매각대금을 완납하고 2021. 6. 17. 소유권이전등기를 마쳤으며, 압류등기 등 권리제한등기는 말소되었습니다. 원고는 본소로 건물 철거·부지 인도 및 차임 상당 부당이득반환을 구했고, 피고들은 집합건물법 제20조 위반으로 경매가 무효라거나 법정지상권이 성립한다고 다투었으며, 피고 2 회사는 반소로 원고 명의 등기말소를 구했습니다.
원심은 압류등기 당시 각 건물이 구조상·이용상 독립성을 갖추었거나 구분행위가 있었다고 보기 어려워 대지사용권이 성립하지 않았고, 따라서 원고의 토지 소유권 취득이 집합건물법 제20조에 위반하여 무효라고 볼 수 없다고 판단했습니다.
판단
근저당 설정 당시 제101동·제103동은 외부 및 내부 구분 골조가 끝나 주택건설사업계획승인 내용과 사회통념상 동일하다고 인정될 정도로 축조되어, 객관적·물리적 측면에서 1동의 건물과 구분행위에 상응하는 구분건물로서 완성되었으므로 구분소유가 성립하였다고 볼 여지가 있습니다. 그 이후 해당 대지사용권 부분에 근저당권을 설정한 것은 집합건물법 제20조에 반하는 처분으로 무효이고, 임의경매에서 매각을 원인으로 마친 원고 명의 소유권이전등기도 무효입니다. 대지사용권 성립 전의 선행 압류등기 등이 있었다고 하여 달리 볼 수 없습니다. 원심이 이 부분 경매를 유효로 본 것은 집합건물법 제20조 법리를 오해한 것입니다.
근저당 설정 당시 제102동은 외부 골조공사조차 완료되지 않아 구분소유가 성립하지 않았고, 그 대지사용권 부분에 대한 근저당권 설정은 제20조 위반이 아니어서 유효하다고 볼 여지가 있습니다. 환송 후 원심은, 제101동·제103동 부분이 무효가 되더라도 제102동 부분에 관하여 근저당권을 설정·유지하려는 당사자들의 가정적 의사가 인정되는지를 심리하여 그 부분 소유권 취득의 효력을 판단해야 합니다.
가정적 의사에 따라 근저당권 무효의 범위가 달라지고, 제101동·제103동 부분만 무효여도 대지사용권 공유지분을 새로 산정해야 하며 본소·반소의 인용 범위가 달라질 수 있으므로 원심판결을 전부 파기하여 부산고등법원에 환송했습니다.
출처: 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다218240(본소), 2025다218241(반소) 판결
