오피스텔 임대 중개를 맡긴 공인중개사가 월세 전환이나 임대차 종료를 내세워 보증금 명목의 돈을 편취·횡령했습니다. 한국공인중개사협회 공제약관이 ‘부동산의 관리대행 업무로 인한 손해’를 보상하지 않는다고 정하면, 중개행위에 해당하더라도 공제금은 나오지 않을까요.
대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결은, 그 약관조항은 중개행위에 해당하지 않는 순수한 관리대행에 대한 주의적 규정이고, 관리대행과 중개행위가 함께 이루어져 공인중개사법 제30조 제1항 책임이 성립하면 적용되지 않는다고 보아 원심을 파기환송했습니다.
사건번호
2025다217842 (손해배상(기) — 파기환송)
제목
개업공인중개사의 불법행위로 손해를 입은 중개의뢰인이 한국공인중개사협회를 상대로 공제금의 지급을 구하는 사건
판결요지
약관은 신의성실의 원칙에 따라 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석해야 하고, 문언뿐 아니라 전체 논리적 맥락도 보아야 합니다.
공제약관 제7조 제2호(상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해를 보상하지 아니함)는 공인중개사법 제30조 제1항의 ‘중개행위’에 해당하지 않는 순수한 부동산 관리대행 업무로 인한 손해가 보상 대상이 아님을 주의적으로 규정한 것입니다. 관리대행 업무와 중개행위가 함께 이루어져 같은 항의 손해배상책임이 성립하는 경우에는 그 조항이 적용되지 않습니다.
공인중개사법은 개업공인중개사에게 업무 개시 전 보증보험·공제 가입 또는 공탁을 강제하고, 협회 공제는 그 책임을 보장하기 위한 보증보험적 성격의 제도입니다. 공제약관 제6조도 중개행위로 인한 거래당사자의 재산상 손해를 보상 대상으로 합니다. 중개행위에는 관리대행이 함께 이루어지는 경우의 중개행위도 포함되므로, 중개행위에 해당하는 관리대행으로 인한 손해는 보상 대상입니다.
관리대행이 결합된 중개행위까지 공제에서 제외된다고 보면, 개업공인중개사는 공제 가입만으로 법정 보장조치를 다했다고 할 수 없어 별도 보증보험·공탁이 필요하게 되고, 거래당사자 보호에도 공백이 생깁니다. 협회가 공인중개사법 제30조 제1항 책임의 일부 유형을 임의로 배제하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않습니다. 중개행위까지 제외하는 취지라면 같은 법 규정에 위반되고, 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호에 따라 무효입니다.
사실관계
개업공인중개사인 제1심공동피고는 공인중개사법 제30조 제3항에 따른 손해배상책임 보장조치를 위해 피고의 공제에 가입했습니다. 공제약관 제7조 제2호는 공인중개사법 제14조 제1항 제1호의 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해를 보상하지 않는다고 정합니다.
원고는 이 사건 각 오피스텔의 소유자로서 제1심공동피고의 중개로 임차인들과 임대차계약을 체결했습니다.
제1심공동피고는 일부 임차인이 임대차보증금 일부의 월세 전환을 요청한 것처럼 기망하여 원고로부터 보증금 반환 명목으로 돈을 교부받아 편취하거나, 원고가 일부 임차인에 대한 임대차 종료에 따른 보증금 반환 명목으로 위탁한 돈을 횡령하여 원고에게 손해를 입혔습니다.
원심은 그 손해가 오피스텔 관리대행 업무를 위탁받아 수행하는 과정에서 발생했다고 보았습니다. 약관조항을, 중개행위를 전제로 발생한 손해 중 관리대행 업무로 인한 손해를 보상에서 제외하는 조항으로 해석한 뒤, 불법행위가 중개행위에 해당하더라도 관리대행 업무로 인한 손해에 해당하여 공제 대상이 아니라고 하여 원고의 청구를 배척했습니다.
판단
손해가 관리대행 업무 수행 과정에서 발생했다는 원심 사실인정은 수긍할 수 있습니다.
그러나 약관조항은 순수한 관리대행에 대한 주의적 규정입니다. 중개행위에 해당하더라도 관리대행으로 인한 손해라는 이유만으로 공제에서 제외된다고 본 원심은 공제약관 해석을 그르친 것입니다.
월세 전환에 따른 보증금 반환 명목의 편취는 중개행위에 해당한다고 볼 여지가 큽니다. 임대차기간이 종료된 임차인들에 대한 보증금 반환 대행은, 새로운 임대차계약의 알선·중개를 위한 것인지에 따라 중개행위 해당 여부가 달라질 수 있습니다. 환송 후 원심은 횡령 행위가 새로운 임대차의 알선·중개를 위한 것인지를 심리·판단할 필요가 있습니다.
원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송했습니다.
출처: 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결
